Byggerisiden.dk, håndværkerforum, byggetilbud, håndværker tilbud, gør det selv byggeri, byggerådgivning, selvbyggere, byggeforum, Byggeportalen hvor håndværkere og bygherrer mødes

Håndværkerforum
Her kan du få byggetilbud, Håndværkertilbud
Gode råd, gør det selv byggeri, fra RIGTIGE mestre
Debattere med Håndværkere og andre bygherrer

Del emner med dine venner.
- -

Dato og tid er man 22. okt 2018 05:01

Alle tider er UTC + 1 time [DST ]




Skriv nyt emne Svar på emne  [ 1 indlæg ] 
Forfatter besked
Indlæg: tors 7. feb 2013 17:39 
Offline
Brugeravatar

Tilmeldt: tors 7. feb 2013 17:23
Indlæg: 1
Her er en lang gennemgang af hvad man primært skal huske på, når man skal have lavet en byggeprojekt.
Alt er ikke med, med det primære, og det er tilladt at tænke selv.
Brug indlægget som en slags ide paradigma, læg selv til, og træk selv fra.
Har du spørgsmål til dig projekt, så spørg løs.
Venlig hilsen
Byggerådgiveren
-------------------------------------------------------------------------



De indledende projekt tiltag.

Når man overvejer et projekt, det være sig om, tilbygning eller bare et renoveringsprojekt, er det fornuftigt at starte struktureret. Så undgår man forhåbentlig senere overraskelser.
Allerførst skal man overveje hvad det egentlig er man gerne vil, og hvad det færdige resultat skal og bør indeholde. Tag mål af ”projektet” eks. hvis det er en tilbygning, så mål lidt på græsplænen, sæt evt. et par små pinde i jorden, eller på anden måde afmærk tankerne. Lav nogle skitser, først bare løse skitser, men efterhånden mere og mere målfaste. Er det udskiftninger, tag eller vinduer el.lign. behøves der ikke skitser, medmindre der i samme forbindelse evt. skal laves / ændres ovenlys, eller etableres lys tunneller. Når man ved hvad det er man vil, og har drøftet det med konen / manden, og er enige i hvad målet skal være, skal man til at tænke i materialer. Men før man bruger tid på dette, er det måske en ide at gå videre til næste indlæg, nemlig undersøgelser.

Næste skridt, undersøgelser / det offentlige.

Nu har man lagt en ”slagplan” for hvad det er man vil, kan man lige så godt starte med at undersøge, om det rent praktisk kan lade sig gøre.
Måske er der planlagt enten en motorvej eller en transportkorridor hvor man ønsker at opføre sit drømmeprojekt, eller måske er det tag man ønsker sig, eller facadefarve ikke tilladt i netop området. Måske er der særlige bestemmelser angående dette. Eksempelvis kan der specielt i fortløbende rækkehusbebyggelser være strenge krav til materialer. Derfor:
undersøg evt. servitutter på netop din ejendom / grund
spørg kommunen om der er specielle regler i dit område måske byggelinier
overordnede planer kan ses her: http://www.plansystemdk.dk/Se/
Siden er lidt langsom, men her kan du med lidt øvelse finde alt, endda slå op på netop din ejendom, og se hvilke planer der er gældende.
Undgå omkostninger i det hele taget, inden du har vished for at projektet kan lykkes.

Indledende økonomi.

Når man har vished for, at projektet ikke støder på problemstillinger fra det offentlige, skal man til at overveje det økonomiske. Har man rigelig med penge, behøver man ikke læse dette indlæg, men kan hoppe direkte videre til næste punkt. Men skal man budgettere lidt, så fortsæt læsningen. Det er vigtig lige at have en snak med banken, inden man giver sig ud i tegninger og andre omkostninger. Man har set eksempler på, at en familie har brugt mange penge på dyre arkitekter, for så senere ikke kunne realisere deres projekt. Dette er spild af penge. For at få en fornemmelse af hvad projektet koster, så lav så målfaste skitser som mulige, hvis projektet kræver tegninger. Bare tegn alle vægge som én streg, placer vinduer & døre og andre detaljer. Dernæst fastlæg materialevalg så specifik som mulig, undersøg evt. på nettet hvilke materialer der findes, og især hvad andre har haft af erfaringer angående dette. Når der er lavet gode skitser / tegninger og en specifik materialeliste kan der laves et foreløbigt beregning af byggeomkostningerne. Få evt. nogle tilbud fra håndværkere, evt. Totalentreprise tilbud, der omfatter hele projektet.


Indledende beslutninger.

Når man har fået økonomien på plads, skal man til at tage nogle indledende beslutninger.
Få evt. skitser rentegnet og lavet så omhyggelige og målfast som mulig, få den endelige indretning absolut på plads. Lav evt. tegninger i 1:50 ( 2 cm=1 meter ). Plantegninger er nok i første omgang, giv dig ikke af med evt. snittegninger, medmindre det falder dig naturlig.
Få materialevalget helt nøjagtig fastlagt, gerne med så mange informationer som værende mulig.
Fastlæg en foreløbig tidstermin, hvornår starter vi, hvornår skal vi være færdige.
Er der noget af projektet du selv ønsker at lave? Og husk lige, alting ser let ud på papiret, pas på ikke overvurdere dig selv. Undgå at evt. kommende håndværkere skal vente på dig, det kan blive dyrt.

Projekteringsfasen og evt. opdeling.

Man når nu en fase, hvor man skal vurdere hvordan man vil gribe projektet an. Hvem skal lave de endelige tegninger? Skal projektet opdeles i fagentrepriser, eller udføres som totalentreprise? Hvor meget af projektet vil man evt. selv udføre? Skal der føres tilsyn med byggeriet, og af hvem? Og sidst og allervigtigst, hvad koster alle de forskellige manøvrer?
Og man skal lige huske at stille alt i relief til hvor stor et projekt vi taler om, der er stor forskel på eksempelvis at få skiftet alle vinduer & døre og evt. sætte høj rejsning på huset, og udnytte tagetagen / eller lave tilbygning / total renovering.
Ved tilbygning / renovering skal man lige se i skuffen om man har tegninger fra dengang huset blev bygget. Har man ikke det, kan man spørge kommunens tekniske forvaltning, mange gange ligger de inde med noget. Man har set, at man på kommunen har fundet tegninger helt tilbage fra 1920`erne, så der kan være muligheder, og mange gange er der også kloak tegninger o.s.v.

Så skal man have besluttet hvad man gør m.h.t. tegninger, hvis projektet kræver sådanne. Man har set mange bygherrer der med lidt hjælp, sagtens kan lave de tegninger der kræves, hvilke vil sige man sparer omkostninger. Men det kan også være en farlig gør det selv projekt, hvis man glemmer noget elementært. Så er det ens eget ansvar. Vælger man en professionel, har vedkommende en forsikring, der dækker evt. fejl.

Dette er den billige løsning, og kan udføres, hvis du er lidt gode venner med enten EDB eller en simpel blyant, lineal og byggeteknisk kunnen og forståelse. Den lidt dyrere løsning er, at lade en arkitekt / konstruktør rentegne dine skitser i autocad.
Hvorvidt der skal involveres arkitekter / ingeniører / konstruktører, afhænger ofte også af projektet, men lad være med indledningsvis netop at starte med disse udgifter. Det er bedre først at være sikker på, at man vil fuldføre projektet, og så herefter påtage sin denne udgift.

Når man så er ved at have nogle tegninger / projektbeskrivelse / materialebeskrivelse der dur til noget / evt. kun en god projektbeskrivelse ved tagudskiftning / vinduesudskiftning, skal man til at kigge på selve projekteringen.
Hvem skal lave hvad, hvornår, hvorfor og hvordan.
Det letteste er af få tilbud fra nogle totalentreprenører, så behøver man kun tænke på tilsyn, om de nu laver det godt nok, hvis man ønsker ekstern tilsyn.
Man kan også få tilbud fra de enkelte fagentreprenører, hvilke oftest er billigere. Men dette kræver ofte tilsyn samt styring af byggeriet (byggestyring). Hvis du ikke er fagmand, så pas virkelig på med selv at klare tilsyn og- eller byggestyring. Dette har man set ende i en katastrofe. Der er så mange ulykkelige oplevelser, og mange kan man se i ”klamphuggerne”, eller læse om på nettet. Men husk der skal to til denne seance. En uærlig fusker af en håndværker, og så en super naiv godtroende bygherre.


Eventuelle ændringer og endelig beslutning.

Nu er tiden kommet hvor man lige ”familiemæssig” drøfter projektet igennem, og lige en ekstra gang taler igennem, hvorvidt man nu er sikker i valgene og beslutningerne. Eventuelle ændringer drøftes, tekniske detaljer gennemgås, måske har man en eller flere fagmænd indover, man tjekker lige alt en ekstra gang. Dette er god politik. Husk at materialevalg er noget med æstetik og kosmetik at gøre, og et valg man skal holde til at se på i mange år. Overvej materialernes holdbarhed og eventuelle kommende / løbende vedligeholdelse.
Når alt dette er endelig på plads, kan man ansøge om byggetilladelse, hvis projektet kræver dette. Og så er man faktisk klar til næste punkt.

Endelige tilbud, og valg af håndværkere.

Nu skal der så hentes tilbud. Mange tror helt fejlagtig man skal spilde tiden på at indhente tonsvis af tilbud, og man altid skal vælge den er er billigst. Sådan sige onkel, og så passer det bare. Dette er nonsens. Man tager tre-fire tilbud, fra enten totalentreprenører, eller tre-fire fra fagentreprenører hvis man har valgt denne løsning. Man vælger dem man får tilbud fra omhyggelig. Har de et godt ry? Er de rimelig lokale? Glem nogle fra Brandenburg Am Den Oder med sammenskrabet pjaltede udenlandske håndværkere. Når man har valgt dem man skal have tilbud fra, skal man lige have lavet sit hjemmearbejde først, nemlig følgende:
Tegninger / gode skitser som alternativ (afhængig af projektets størrelse)
Materialelister / beskrivelse af projektet
Konditioner tilbudet skal afgives på, og hvordan de skal formuleres, og hvor ovennævnte udgør en integreret bestanddel af tilbudet.
Sådan..... Husk et tilbud er ikke et rigtig tilbud, hvis den ikke omfatter alt hvad der er nødvendig for at opføre projektet. Ingen ekstraregninger bør accepteres, medmindre man laver ændringer / tilføjelser i selve byggeperioden. (Dog kan der ved renoverings projekter være ting, man ikke umiddelbar kunne konstatere, herunder evt. råd i bærende konstruktioner o.s.v.)
Når tilbudene kommer fra de valgte håndværkere (og dette bør de gøre indenfor otte dage), skal disse analyseret. Har elektrikeren lige glemt potential udligningen af armeringen i gulvene? Har mureren lige glemt at soklen skal pudses? Hvem skal rydde op? Har tømreren husket at der skal placeres inspektionslemme i skunken o.s.v.
Derfor er udbudsmaterialet også vigtig, samt at man nærlæser tilbudene, om håndværkeren virkelig har beskrevet det han har afgivet tilbud på omhyggelig. Og derfor er det også vigtig, at dit udbudsmateriale er så detaljeret som værende mulig. Og tilbudene skal beskrive, at tilbudet er afgivet i forhold til udleveret materiale.
Pas på ekstrem billige tilbud, dette er oftest et faresignal. Giv aldrig håndværkerne acontobeløb / betaling, medmindre der er lavet en forudgående betalingsplan, som er godkendt af begge parter.
Og husk lige alt det andet du skal passe på. Skriv aldrig under, inden du er helt sikker. Selvom håndværkeren ikke skal udføre arbejdet, hvis du fortryder, har han krav på en eller anden for for pr. kulance betaling, fordi han mister en indtjening. Sådan er det bare, og ærgerlige penge at skulle af med.
Men når aftalerne med håndværkerne er indgået, er vi klar til næste punkt.

Bygge og projektstyring

Nu er tiden efterhånden kommet, og projektet skal sættes i gang. Omfanget af nedenstående afhænger selvfølgelig af projektets størrelse.
Allerførst er det godt med en gennemarbejdet tidsplan, der beskriver hvornår de enkelte opgaver skal udføres, og hvornår disse delelementer skal være færdige. Dette fortæller også de enkelte fag håndværkere hvornår de kan komme videre. Man kan jo ikke mure vægge, inden der er en sokkel. Skrider tidsplanen, evt. grundet vejret, skal man straks revidere denne, og orientere de enkelte fag håndværkere.
Har man evt. ændringer under projektet, skal man straks når dette er besluttet, holde et møde med faghåndværkeren, og få overblik over evt. prisforøgelse eller besparelse. Dette skal aftales skriftlig, og ændringen indføres i betalingsplanen. Det var kort det indledende papir mæssige, der kommer mere senere.
Under selve udførslen skal man helst føre løbende tilsyn. Graver beton entreprenøren dybt nok? Ligger han det jern i soklen som er foreskrevet? Bruger tømreren det rigtige undertag? o.s.v. Listen er lang. Hvordan bliver arbejdet faglig udført? Bliver det udført som sædvanlig kutyme i branchen eller? Bliver der lige snydt lidt med isoleringen?
Man kan selvfølgelig sige, at håndværkfirmaet har et ansvar, men det hjælper bare ikke hvis firmaet lukker efter et år, og der opstår problemer efter tre år. Så sidder man som bygherre selv med ”aben”. Der findes selvfølgelig nogle garanti ordninger indenfor byggeri, men erfaringen er, at disse ordninger er bedre til at markedsføre selve ordningen, end de er til at få ”pungen” op når de vitterlig bare burde betale straks. Men dette kan der findes mere om på nettet.
Selvfølgelig kan man ”køre” under AB / ABT ordninger, herunder at håndværkeren stiller en garanti, men dette vægrer de fleste mindre håndværkere sig imod, og du kan være sikker på, at omkostninger angående dette, i givet fald er lagt oven i tilbudet.
Så vær omhyggelig, også med selve tilsynet, eller kort sagt, kontrol er bedre end tillid. Byggesjusk har vi set nok af. At anvende nogle tusinde kroner i et stort projekt til byggetilsyn, kan være givet godt ud.

Aflevering af projektet.

Når projektet er færdig, eller rettere sagt, når håndværkerne ”tror” projektet er færdig, bør man holde en aflevering. Eller sagt i et finere sprog en afleveringsforretning. Man kan indkalde håndværkerne til denne, især hvis der er mange fejl og mangler. Her gennemgås projektet for fejl og mangler, og der udfærdiges en liste over disse, nemlig en liste til hver faggruppe. Selv små ubetydelige ting medtages. Man vil jo heller ikke købe en ny bil til fuld pris, hvis den har en ridse et eller andet sted.
Når disse lister er udfærdiget, er det en god ide, lige at få mesteren til at underskrive denne, og man giver nu en passende frist til at få punkterne på listen udbedret.
Og man har selvfølgelig i betalingsplanen også en punkt der hedder aflevering. Her henstår jo nydelig en ”slat” penge, som håndværkeren først får når alle evt. fejl og mangler er udbedret tilfredsstillende. Og dette virker motiverende på håndværker firmaet.
Firmaerne skal så lige i samme forbindelse aflevere deres kvalitetssikrings rapporter.

Synes alt dette total uoverskuelig, bør du nok overveje et uafhængig professionel tilsyn. Også hvis du bygger nyt, og uanset hvor stort et firma du vælger.

Et og fem års gennemgang & afslutning.

Man bør altid gennemgå sit projekt efter såvel et år samt fem år. Her kan man evt. finde fejl og mangler, som ikke var absolut synlige under selve afleveringen.
Man laver igen en liste, og sender til de respektive håndværkere.

Vi har nu været igennem de vigtigste hovedpunkter i, hvordan man kører et byggeprojekt. Man skal dog lige huske, at tilpasse det ”administrative” efter projektets størrelse. Som tidligere nævnt er der enorm forskel på at få skiftet to vinduer, eller total renovere en stor ejendom, eller lave en større tilbygning / ombygning eller en nybygget villa.

Afslutningsvis skal der lige pointeres, at ikke alle håndværkere er nogle slyngler og bedragere, der er enorm mange seriøse firmaer, men et firma er ikke bedre end de svende de sender ud på byggepladsen.
Og husk, kontrol er bedre end tillid.

Tak fordi du gad læse alt dette....


Top
 Profil  
 
Vis indlæg fra foregående:  Sorter efter  
Skriv nyt emne Svar på emne  [ 1 indlæg ] 

Alle tider er UTC + 1 time [DST ]


Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster


Du kan ikke skrive nye emner
Du kan ikke besvare emner
Du kan ikke redigere dine indlæg
Du kan ikke slette dine indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer

Hop til:  
cron

Powered by www.mesterpartner.dk
Buildt on phpbb
Danish translation Olympus DK Team